看铺子的时候，别急着数人头

中介带你看铺子，第一句话基本都是"这条街人多"。人多是真的，但人多跟你赚不赚钱，关系没你想的那么大。

我自己看铺子，会先在心里过三笔账。这三笔算不清，前面看得再热闹我都不签。

一、站着数半小时，比看什么报告都准

人流要分两种：路过的，和停下来的。

做法很土，但有效：挑工作日中午、工作日晚饭点、周末中午，各站半小时。只记两个数——走过去多少人，在你这个门口停下、抬头看、推门进去的有多少。

停下来的那个数除以路过的数，就是停留率。低于 3% 的位置，我一般直接放弃。这种街的人流是"过路型"：写字楼到地铁的必经通道、小区之间的穿行小路，人一多看着热闹，但没人是来买东西的。反过来，一条人不多、但停留率能到 6%–8% 的街，往往更值钱。

有个例外：外卖占到四成以上的店，这套不适用。外卖看的是三公里以内的订单密度，跟你门口站多少人没关系，别拿人流量去判断一个靠外卖活着的铺子。

二、房租贵不贵，不看房租，看它占你营业额多少

月租 8000 在县城是贵，在市区是便宜。所以单看租金没意义。

该算的是：房租 ÷ 月保本营业额。这个比例超过 20%，等于你每天开门先给房东打两小时工，剩下的才是自己的。15% 以内算舒服，15% 到 20% 是紧巴巴，一场淡季就打回原形。

比例高的铺子不一定不能做，但它意味着你没有试错空间。菜单调错一次、师傅走一个、隔壁开一家，你就直接掉到亏损。新手最该躲的其实是这种铺子，而不是租金最高的那个。

三、最贵的一笔账，是关店要花多少钱

这条几乎没人看，但它决定你会不会被套住。

签之前问清四件事，一件答不上来就先别交定金：

• 转让费能不能再转出去。去问这条街上最近转手的那家，挂了多久、最后打了几折成交。
• 押金几个月，什么情况下扣。二房东的铺子尤其要问，他手上有没有转租权。
• 装修能不能带走。排烟管道、水电增容、门头这些搬不走的东西，本质上是送给房东的，别按"资产"算。
• 租期几年，每年涨多少。一年一签、每年涨 8% 的合同，等于提前把你的利润锁死了。

很多店不是不赚钱关的，是关不掉。押金加转让费加装修全砸在里头，只能一边亏一边硬撑，撑到现金烧完。这笔钱在签合同那天就已经出去了，只是你当时没感觉。

最后一句

拿张纸，把三个数写下来：停留率、房租占比、关店成本。写不出来，说明功课没做完。

写完再把房租、人工、客单价填进站里的测算页，它会告诉你一天得卖多少单才不亏。这两个数对不上，就是这条街在骗你。